Celem niniejszej analizy jest przedstawienie rynku nieruchomości w  ostatnim roku kalendarzowym przed pandemią COVID-19, która miała istotny wpływ na wielkość i  rodzaj popytu na rynkach nieruchomości. Opracowanie to będzie punktem wyjścia do kolejnych analiz obejmujących kolejne, ciekawe gospodarczo okresy.  

Założenia niniejszej analizy to:  

• przedpandemiczny rok 2019 
• rynek wtórny lokali mieszkalnych 
• tylko dzielnica Nowa Huta 

Zasób budownictwa wielorodzinnego na terenie dzielnicy Nowa Huta jest duży i  zróżnicowany. Budowę dzielnicy rozpoczęto w  połowie ubiegłego wieku, a  na przestrzeni kolejnych lat, aż do czasów współczesnych, powstawały kolejne bloki według zmieniających się standardów budownictwa mieszkaniowego. W  Nowej Hucie mamy zatem socrealistyczne gmachy mieszkalne w  rejonie Placu Centralnego, kameralną zabudowę po wschodniej stronie „starej” Nowej Huty, wielkopłytowe osiedla położone na północny-zachód od ulic Bieńczyckiej i Kocmyrzowskiej, czy też współczesne osiedla realizowane na rezerwach inwestycyjnych.  

Bez wątpienia w roku 2019 na terenie Nowej Huty największą popularnością cieszyły się mieszkania w cenie do 300.000 zł. Transakcje do tej kwoty stanowiły aż 46% wszystkich zawartych transakcji. Mieszkania z przedziału cenowego 300.000 – 400.000 zł wygenerowały natomiast 31% umów sprzedaży. W 13% przypadków cena mieszkania zawarła się w przedziale 100.000 – 200.000 zł. Oznacza to, że tylko co dziesiąta sprzedaż mieszkania w Nowej Hucie przebiła poziom 400.000 zł. Największy wpływ na takie wartości miały zarówno metraże sprzedawanych mieszkań, ich standard i stan techniczny, a także stan techniczny bloków. 8% ogółu transakcji zmieściło się cenowo w przedziale 400.000 – 500.000 zł. Tylko niewielki odsetek umów zawarto powyżej ceny pół miliona złotych.  

Jak wspomniano powyżej płacone kwoty wynikały w dużej mierze z wielkości nabywanych mieszkań. Zdecydowanie największy popyt odnotowano na lokale 30-  i 40-metrowe. Udział tych segmentów w ogólnej liczbie sprzedanych lokali wyniósł odpowiednio 30% i 28%. Nie wynikało to jednak tylko z zapotrzebowania na tej wielkości lokale, ale również z faktu, iż są to mieszkania zdecydowanie najczęściej występujące w zasobie mieszkalnym Nowej Huty. Niemal co piąte kupowane mieszkanie (19%) cechowała powierzchnia użytkowa z przedziału 50 – 60 m2, a co dziesiąte było mniejsze niż 29,99 m2. Jako ciekawostkę należy podać, że w 2019 roku na terenie dzielnicy sprzedano jedynie 4 mieszkania, których powierzchnia użytkowa przekraczała 100 m2. Pozostałe transakcje dotyczyły mieszkań 60-metrowych (ok. 8%) i większych (ok. 4%).  

Jak powyższe dane przełożyły się na liczbę pokoi? Bez wątpienia w tej kategorii zwycięzcami były mieszkania dwupokojowe. Na takie mieszkanie zdecydował się co drugi kupujący (ponad 50%). Co czwarty kupił kawalerkę (25%) a prawie co czwarty na mieszkanie trzypokojowe (22%). Lokale 4-pokojowe i większe stanowiły jedynie 3% udziału w obrocie. Liczba pokoi jest cechą, która w kolejnych latach może ulegać największym zmianom w ogólnej strukturze popytu. Na pewno na zmiany wpływ będą mieć nowe lokale z oferty deweloperów, w których rozkłady funkcjonalne bardziej odpowiadają potrzebom współczesnych rodzin.  

Najbardziej popularne były mieszkania 2-pokojowe. Takim rozkładem charakteryzowała się połowa sprzedawanych lokali. Co czwarta transakcja dotyczyło kawalerek, a  nieco mniej (ok. 22%) mieszkań 3-pokojowych. Takie układy są najbardziej popularne zarówno w  przypadku starszego budownictwa, jak i lokali mieszkalnych zrealizowanych na przestrzeni ostatnich lat. Pozostałą grupę (łącznie zaledwie ok. 3%) stanowią te 4-, 5- i 6- pokojowe. Mieszkań mniejszych jest nie tylko zdecydowanie więcej pod względem liczebności, ale są one też znacznie bardziej przystępne pod względem cenowym.